新闻中心 News
行业新闻 您现在的位置:网站首页 > 新闻中心 > 行业新闻

国土部放大招让房价大跌?不动产统一登记关门打狗?你们想多了……

[     ]     来源:明源地产研究院       阅读次数:21      发布时间:2017-04-11

  身处史无前例的调控期,地产人们最近都很敏感,一有风吹草动就焦虑。

  过去的一周,在明源君的朋友圈刷屏的新闻有两条,都与国土部有关。

  一个新闻是国土部、住建部联合发文,要求各地按照去化周期的不同调整供地节奏,“消化周期在6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

  另一个新闻则是国土部表示:在2017年底之前,全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息,将全部接入国家级平台。

  这两个在明源君看来很平常的政策,在地产圈掀起轩然大波。

  一些地产人专门来问明源君,这两个政策的影响有多大。因为他们之前看到一些专家耸人听闻地解释说:与供地有关的政策会导致房价大跌……不动产统一登记会让在全国有多套房的人在年底被“关门打狗”,现在只能低价抛售……

  明源君只想对那些专家说一声“呵呵”,他们没有研究历史上有没有类似的政策,也没有研究政策落地的细节和制定政策的本意,就看了一眼政策的文本,就开始哗众取宠。

  事实是:历史上两部委曾经多次联合发布与供地有关的类似规定,并没有导致房价大跌。更重要的是:调整供地的依据是去化周期,而不是房价……

  而不动产统一登记的本意,在于保护保护合法财产权和交易安全,而不是所谓“关门打狗”……

  明源君认为,这两个新闻中的政策和措施,短期内不会对楼市有直接影响;长期来看,则是建立房地产长效机制的一部分,是中性的,不是利多但也绝非利空。

  下面明源君详细来说。

两部委、各省

之前曾多次出台类似政策

并未让房价大跌

政策出发点是让房价稳定

一线城市可供地太少

操作空间极其有限

  2017年4月1号,两部委联合发布《住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。这个通知4月6号被公开,引起广泛关注。

  其中最引人关注的是下面的一段话:

  “2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布……各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

  有专家解释说,相关政策会让热点城市的土地供应大幅度增加,所以房价会大跌……真相是不是这样呢?

  明源君此前多次说过,决定房价最关键的是三个方面:货币供应、供需矛盾、城市建设。

  如果真的因为一个政策,短期内导致土地供应大幅度增加,那确实会导致房价出现波动。

  这样的政策到底会带来什么影响?我们从几个方面来看。

  1、之前多次出台类似政策,并没有带来房价大跌

  两部委联合发文,对土地供应提出要求,其实不是第一次,之前已经有过多次。都没有带来房价的下跌。

  2015年3月27日,两部委曾经联合发布下面的通知。

  这个通知里有下面的规定:

  “住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模……各地国土资源主管部门要根据市场实际情况,控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏,将住房用地年度供应计划落实到具体地块,明确上市时间,定期分批推出,稳定、均衡供应住宅用地。”

  上面这个通知导致房价大跌了么?没有。

  我们再来看一个出台更早的政策。2012年7月19日,国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了下面这个“紧急通知”。

  这个通知里面有这样的规定:

  “各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作切实抓好,应保尽保保障性安居工程用地,并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标,进一步加大普通商品住房用地的供应力度。省级国土资源主管部门接到本通知后,要根据市县保障性安居工程用地和普通商品住房用地计划的落实情况,分别制订督促措施,按月跟进。从7月开始,国土资源部将对保障性安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导,对落实情况较差的将予以公开通报,年底对各省(区、市)进行目标责任考核。”

  上面这个通知导致房价大跌了么?没有。

  也许上面这些规定还不够具体?我们来看看各省之前出台的一些比较细化的规定。也细化到具体的去化周期了。

  先来看看浙江省2016年6月24日发布的通知。

  这个通知里面有这样的规定

  “对于在售商品住宅库存消化周期超过20个月的,或者在售、在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过30个月的市、县(市、区),暂停商品住宅用地供应,原则上暂停新开工各类保障房工程;对于在售商品住宅库存消化周期小于8个月的市、县(市、区),应及时增加商品住宅用地供应。各市、县(市、区)要制定住宅价格异常波动应对预案。”

  浙江的房价之后有大跌么?当然还是没有。

  再来看看河南省2016年9月28日发布的 《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案(2016—2018年)》。里面有这样的规定:

  “商品住房销售形势好、库存去化周期6个月以下的省辖市、县(市),要适当扩大商品住房开发用地供应规模;库存总量大、去化周期超过18个月且商品住房销售连续3个月同比不升反降的省辖市、县(市),要减少以至停止商品住房开发用地供应。商业服务、办公等房地产库存去化周期超过36个月的省辖市、县(市)要适当压缩乃至暂停新增商业服务用地供应。”

  郑州的房价随后有大跌么?当然也没有。

  2、政策的出发点本身就是为了稳房价

  上面这些政策没有导致房价大跌,并不是因为政策失败了,而是因为政策出台的目的就是稳房价,而不是让房价大跌。

  即使逐字分析本次政策的相关条文,大家也可以明白这个意思。

  “消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

  请注意,是否增加供地,是否减少供地,是否停止供地,依据并不是房价,而是去化周期。而去化周期是不断变化的。

  也就是说:

  即使一个城市房价很高,但只要去化周期长了,也要减少供地。

  而另一个城市房价不高,但只要去化周期短了,也要增加供地。

  所以,政策的出发点本来就是稳房价,而不是让房价大跌。

  3、一线土地很少,操作空间极其有限

  在一些二线、三线城市,在去化周期很短的时候增加土地供应,比较容易做到。

  而在一线城市,相关操作空间是极其有限的。

  有统计显示,2016年,上海、广州、北京宅地供应同比分别减少48%、42%、31%。

  “十三五”规划显示,2017年至2020年北京存量建设用地年均减少30平方公里。

  2016年至2020年,上海规划建设用地从3226平方公里减至3185平方公里。

  深圳建设用地占市域面积的48%,距50%的红线仅一步之遥。

  难道是这些地方政府刻意不想增加土地供应吗?是因为这些地方没有多少土地了。

  深圳为什么大面积填海,就是因为空地已经很少,新的土地供应几乎都要靠旧改、拆违。

  如果不管三七二十一,不断增加土地供应,会有什么结果?

  最开始的几年,土地供应也许会增加。但几年之后,这些地方就会无地可供,土地资源更加稀缺。

  所以,这些地方如果要增加土地供应,也只能是向周围发展来想办法,比如广州不断扩大自己的范围,深圳向惠州、东莞发展。

  但是,这样增加的土地供应,并不能直接影响中心城区土地的价值。

不动产统一登记与房价

没有必然联系

  日前,国土资源部有关负责人表示:2017年年底前,所有市县的不动产登记将全部接入国家级信息平台,全面实现不动产登记“四统一”。

  有媒体称,此举意在“关门打狗”降房价,有多套房的人,这回跑不了了!

  但随后,有权威专家随后在媒体上对此做出了解读,打破了这种说法。

  明源君认为,相关报道有以下三点,最为关键:

  1、不动产登记的出发点是保护合法财产权和交易安全

  “不动产登记制度作为一项基本的物权制度,可以更好地保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权。” 《不动产登记条例》草案起草人、中国社会科学院法学所研究员孙宪忠表示。

  也就是说,不动产登记的出发点是“保护”,保护合法财产权和交易安全。而不是所谓“关门打狗”降房价。

  2、并不是所有房产信息都可以查到

  国土资源部有关负责人说,全国已有1700多个县顺利接入国家级信息平台,四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地,率先实现市县接入范围全覆盖。

  那么,全国联网后,是不是所有的房产信息都可以查到?

  “这个目前还做不到。因为不动产统一登记,并不是要重复登记,原有的各类不动产权证书会继续有效。”孙宪忠说。

  有专家这样解读:以前买的房子,已经拿到了房产证,在国家级不动产统一登记信息平台可能查不到。但如果房主现在拿着房产证,去申请不动产权证,或者过户、转卖,那么这些不动产经过重新登记,就能查到了。

  3、不动产登记与房价没有必然联系,今年不会出台房地产税

  专家认为,不动产登记与房价没有必然联系。而房地产税法仍在起草阶段,2017年并没有提请人大常委会审议的安排。

  明源君认为,上面的2个新闻,不管是根据去化周期确定土地供应,还是让全国不动产登记联网,都是在逐步建立房地产领域的长效机制。

  既然是长效机制,就立足在稳,绝不是要在短期内让房价大起大落。

  某些新媒体和专家借此炒作,可以博取关注度;而如果你真的相信了他们的分析,并据此进行决策,恐怕就要失望乃至后悔了。


返回顶部